政策丨土儲管理擬結合城市更新劃定儲備片區(qū)，土地儲備資金將實行?？顚Ｓ?/h2>
時間：2024-05-24 08:42:03 來源：城望集團 作者：城望集團 已閱：0次
5月21日，自然資源部就《土地儲備管理辦法》（征求意見稿）（以下簡稱“土儲意見稿”）公開征求意見。其中提到，儲備計劃結合城市更新、成片開發(fā)等工作劃定儲備片區(qū)，優(yōu)先儲備空閑、低效利用等存量建設用地。 土儲意見稿目的在于發(fā)揮土地儲備制度對“凈地”供應的保障作用，促進土地節(jié)約集約利用和高效配置。這一土儲意見稿出臺的背景如何？與之前施行的土地儲備相關法規(guī)有何不同？ 據(jù)介紹，土地儲備是指縣級（含）以上自然資源主管部門為調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用、落實和維護所有者權益，依法取得土地、實施資產(chǎn)管護、組織前期開發(fā)、儲存以備供應的行為。土地儲備工作統(tǒng)一歸口自然資源主管部門管理，土地儲備機構承擔土地儲備的具體實施工作。財政部門負責土地儲備資金及形成資產(chǎn)的監(jiān)管。 2001年，國務院印發(fā)《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號），提出“有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度”。2008年，國務院印發(fā)《關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號），要求“完善建設用地儲備制度”。2018年，為加強和規(guī)范土地儲備管理，原國土資源部、財政部、中國人民銀行、原中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合修訂印發(fā)《土地儲備管理辦法》，其有效期5年，現(xiàn)已到期，需修訂并重新發(fā)布。 
完善土地儲備管理制度
為充分發(fā)揮土地儲備制度對“凈地”供應的保障作用，促進土地節(jié)約集約利用和高效配置，服務和支撐高質(zhì)量發(fā)展，自然資源部會同財政部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局等部門開展《土地儲備管理辦法》修訂工作。依據(jù)《土地管理法》，起草了《土地儲備管理辦法》（征求意見稿）。 從修訂的主要內(nèi)容來看，圍繞落實“統(tǒng)一行使全民所有自然資源資產(chǎn)所有者職責”，進一步完善土地儲備職能職責，將第一條修改為“為完善土地儲備制度，促進土地節(jié)約集約利用和高效配置，提高建設用地支撐和保障能力，推動高質(zhì)量發(fā)展”；在第二條中增加“落實和維護所有者權益……實施資產(chǎn)管護”表述；在第四條中增加“結合城市更新、成片開發(fā)等工作劃定儲備片區(qū)”表述。
優(yōu)化流程管理，規(guī)范入庫標準 意見稿結合地方土地儲備工作實際，調(diào)整全國土地儲備機構名錄更新要求，將第三條中“定期更新”調(diào)整為“動態(tài)更新”；優(yōu)化年度土地儲備計劃編制工作流程，在第六條中取消調(diào)整計劃次數(shù)限制；進一步規(guī)范儲備土地入庫標準，將第八條相關內(nèi)容修改為“土地儲備機構應對土地取得方式及程序的合規(guī)性、經(jīng)濟補償、產(chǎn)權狀況（包括所有權和用益物權、擔保物權）等情況進行審核，不得為了收儲而損害合法土地權益。對于取得方式及程序不合規(guī)、補償不到位、土地權屬不清晰、應辦理原集體土地所有權或國有建設用地使用權等各類不動產(chǎn)權利注銷登記手續(xù)而尚未辦理的土地，不得入庫儲備”;規(guī)范儲備土地不動產(chǎn)登記管理，將第十條修改為“儲備土地原則上不再辦理國有建設用地使用權首次登記，不得辦理不動產(chǎn)抵押登記”，將第十五條相關內(nèi)容修改為“供應已登記發(fā)證的儲備土地之前，土地儲備機構應首先申請辦理不動產(chǎn)注銷登記，否則不得供應”；加強儲備土地臨時利用審批管理，在第十四條中增加“應當依法履行報批手續(xù)……并納入國土空間規(guī)劃‘一張圖’實施監(jiān)管”；實行儲備土地全流程信息化管理，將第二十一條修改為“自然資源部建立全民所有土地資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，對儲備土地實行信息化管理。列入全國土地儲備機構名錄的機構通過該系統(tǒng)填報儲備土地相關信息”。
加強國有土地收益基金計提管理 意見稿中，進一步明確國有土地收益基金計提要求，在第十六條中增加“財政部門從土地出讓收入中劃出一定比例資金，建立國有土地收益基金，用于土地儲備，具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府確定”表述；同時加強土地前期開發(fā)支出管理，在第十七條中增加“土地供應后，應及時結算土地收儲成本”表述，在第二十二條中增加“財政部門負責……國有土地收益基金計提及撥付情況……土地儲備成本結算情況及相關土地儲備專項債券發(fā)行、還本付息等工作”表述。 
土地儲備管理辦法
（征求意見稿） 一、總體要求 （一）為完善土地儲備制度，促進土地節(jié)約集約利用和高效配置，提高建設用地支撐和保障能力，推動高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《土地管理法》和《國務院關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）、《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）、《國務院辦公廳關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）等，制定本辦法。 （二）土地儲備是指縣級（含）以上自然資源主管部門為調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用、落實和維護所有者權益，依法取得土地、實施資產(chǎn)管護、組織前期開發(fā)、儲存以備供應的行為。土地儲備工作統(tǒng)一歸口自然資源主管部門管理，土地儲備機構承擔土地儲備的具體實施工作。財政部門負責土地儲備資金及形成資產(chǎn)的監(jiān)管。 （三）土地儲備機構應為縣級（含）以上人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于所在行政區(qū)劃的自然資源主管部門、承擔本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。自然資源主管部門對土地儲備機構實施名錄制管理。市、縣級自然資源主管部門應將符合規(guī)定的機構信息逐級上報至省級自然資源主管部門，經(jīng)省級自然資源主管部門審核后報自然資源部，列入全國土地儲備機構名錄，并動態(tài)更新。 二、儲備計劃 （四）各地應根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃，編制土地儲備三年滾動計劃，合理確定未來三年土地儲備規(guī)模，對三年內(nèi)可收儲的土地資源，在總量、結構、布局、時序等方面做出統(tǒng)籌安排，結合城市更新、成片開發(fā)等工作劃定儲備片區(qū)，優(yōu)先儲備空閑、低效利用等存量建設用地。 （五）各地應根據(jù)城市建設發(fā)展和土地市場調(diào)控的需要，結合當?shù)厣鐣l(fā)展規(guī)劃、土地儲備三年滾動計劃、年度國有建設用地供應計劃、地方政府債務限額等因素，合理制定年度土地儲備計劃。年度土地儲備計劃內(nèi)容應包括： 1.上年度末儲備土地結轉(zhuǎn)情況（含上年度末的擬收儲土地及入庫儲備土地的地塊清單）； 2.年度新增儲備土地計劃（含當年新增擬收儲土地和新增入庫儲備土地規(guī)模及地塊清單）； 3.年度儲備土地前期開發(fā)計劃（含當年前期開發(fā)地塊清單）； 4.年度儲備土地供應計劃（含當年擬供應地塊清單）； 5.年度儲備土地臨時管護計劃； 6.年度土地儲備資金需求總量。 其中，擬收儲土地，是指已納入土地儲備計劃或經(jīng)縣級（含）以上人民政府批準，目前已啟動收回、收購、征收等工作，但未取得完整產(chǎn)權的土地；入庫儲備土地，是指土地儲備機構已取得完整產(chǎn)權，納入儲備土地庫管理的土地。 （六）自然資源主管部門應會同財政部門于每年第三季度，組織編制完成下一年度土地儲備計劃，報同級人民政府批準，并報省級自然資源主管部門備案。因土地市場調(diào)控政策變化或低效用地再開發(fā)等原因，確需調(diào)整年度土地儲備計劃的，土地儲備計劃應按原審批程序備案、報批。 三、入庫儲備標準 （七）儲備土地必須符合國土空間規(guī)劃。存在污染、文物遺存、礦產(chǎn)壓覆、洪澇隱患、地質(zhì)災害風險等情況的土地，在按照有關規(guī)定由相關單位完成核查、評估和治理之前，不得入庫儲備。 （八）下列土地可以納入儲備范圍： 1.依法收回且原使用權已注銷的國有建設用地； 2.收購的國有建設用地； 3.行使優(yōu)先購買權取得的國有建設用地； 4.已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收批準手續(xù)并完成征收的土地； 5.其他依法取得的國有建設用地。 入庫儲備土地必須是產(chǎn)權清晰的土地。土地儲備機構應對土地取得方式及程序的合規(guī)性、經(jīng)濟補償、產(chǎn)權狀況（包括所有權和用益物權、擔保物權）等情況進行審核，不得為了收儲而損害合法土地權益。對于取得方式及程序不合規(guī)、補償不到位、土地權屬不清晰、應辦理原集體土地所有權或國有建設用地使用權等各類不動產(chǎn)權利注銷登記手續(xù)而尚未辦理的土地，不得入庫儲備。 （九）收購土地的補償標準，由土地儲備機構與土地使用權人根據(jù)土地評估結果協(xié)商，經(jīng)同級自然資源主管部門和財政部門確認。 （十）儲備土地原則上不再辦理國有建設用地使用權首次登記，不得辦理不動產(chǎn)抵押登記。 四、前期開發(fā)、管護與供應 （十一）土地儲備機構負責理清入庫儲備土地產(chǎn)權，評估入庫儲備土地的資產(chǎn)價值。 （十二）土地儲備機構應組織對儲備土地開展必要的前期開發(fā)，為政府供應土地提供保障。 儲備土地的前期開發(fā)應按照該地塊的規(guī)劃，完成地塊內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、圍擋等基礎設施建設，并進行土地平整，滿足必要的“通平”要求。具體工程要按照有關規(guī)定，選擇工程勘察、設計、施工和監(jiān)理等單位進行建設。 前期開發(fā)工程施工期間，土地儲備機構應對工程實施監(jiān)督管理。工程完成后，土地儲備機構應按規(guī)定組織開展驗收或委托專業(yè)機構進行驗收，并按有關規(guī)定報所屬自然資源主管部門備案。 （十三）土地儲備機構應對納入儲備的土地采取自行管護、委托管護、臨時利用等方式進行管護，建立巡查制度，對侵害儲備土地權利的行為要做到早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理。對儲備土地的管護，可以由土地儲備機構的內(nèi)設機構負責，也可由土地儲備機構按照相關規(guī)定選擇管護單位。 （十四）在儲備土地未供應前，土地儲備機構可將儲備土地或連同地上建（構）筑物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。儲備土地的臨時利用，一般不超過兩年，且不能影響土地供應。儲備土地的臨時利用應報同級自然資源主管部門同意。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)儲備土地的臨時使用，需搭建建（構）筑物的，應當依法履行報批手續(xù)，不得修建永久性建筑物，并納入國土空間規(guī)劃“一張圖”實施監(jiān)管。 （十五）儲備土地完成前期開發(fā)，并具備供應條件后，應納入當?shù)厥小⒖h土地供應計劃，由市、縣自然資源主管部門統(tǒng)一組織土地供應。供應已登記發(fā)證的儲備土地之前，土地儲備機構應首先申請辦理不動產(chǎn)注銷登記，否則不得供應。 五、資金管理 （十六）土地儲備資金收支管理嚴格執(zhí)行財政部、自然資源部關于土地儲備資金財務管理的規(guī)定。財政部門從土地出讓收入中劃出一定比例資金，建立國有土地收益基金，用于土地儲備，具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府確定。土地儲備資金通過政府預算安排，實行?？顚Ｓ谩?/span> （十七）土地儲備機構應當嚴格按照規(guī)定用途使用土地儲備資金，不得挪用。土地儲備機構所需的日常經(jīng)費，納入政府預算，與土地儲備資金實行分賬核算，不得相互混用。土地供應后，應及時結算土地收儲成本。 （十八）土地儲備機構按規(guī)定編制土地儲備資金收支項目預算，經(jīng)同級自然資源主管部門審核，報同級財政部門審定后執(zhí)行。年度終了，土地儲備機構向同級財政部門報送土地儲備資金收支項目決算，由同級財政部門審核或者由同級財政部門指定具有良好信譽、執(zhí)業(yè)質(zhì)量高的會計師事務所等相關中介機構進行審核。 （十九）土地儲備資金應當建立績效評價制度，績效評價結果作為財政部門安排年度土地儲備資金收支項目預算的依據(jù)。 （二十）土地儲備專項債券資金管理執(zhí)行財政部、自然資源部有關地方政府土地儲備專項債券管理的規(guī)定。 六、監(jiān)管責任 （二十一）信息化管理。自然資源部建立全民所有土地資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，對儲備土地實行信息化管理。列入全國土地儲備機構名錄的機構通過該系統(tǒng)填報儲備土地相關信息。 土地儲備機構應按相關法律法規(guī)和規(guī)范性文件開展工作，違反相關要求的，將被給予警示直至退出名錄。 （二十二）部門分工監(jiān)管。各級自然資源主管部門及財政部門應按照職責分工，互相配合，保證土地儲備工作順利開展。 市縣級自然資源主管部門應制定相關管理辦法，監(jiān)管土地儲備機構、業(yè)務運行、資產(chǎn)管理及資金使用，定期考核，加強對土地儲備機構的管理與指導，及時核準上傳土地儲備機構在全民所有土地資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中的信息，審核調(diào)整土地儲備計劃及資金需求，并配合財政部門做好土地儲備專項債券額度管理及發(fā)行等相關工作。 省級自然資源主管部門負責制定本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備監(jiān)管制度，對土地儲備業(yè)務進行政策和業(yè)務指導，監(jiān)管土地儲備機構及本地區(qū)土地儲備業(yè)務運行情況，審核土地儲備機構名錄、土地儲備規(guī)模、資金及專項債券的需求，配合財政部門做好土地儲備專項債券額度分配及發(fā)行等相關工作。 財政部門負責審核土地儲備資金收支預決算、國有土地收益基金計提及撥付情況、監(jiān)督管理資金支付和收繳情況、土地收儲成本結算情況及相關土地儲備專項債券發(fā)行、還本付息等工作。 （二十三）各級自然資源主管部門、財政部門、中國人民銀行分支機構和國家金融監(jiān)督管理總局派出機構應建立符合本地實際的聯(lián)合監(jiān)管機制。按照職責分工，對儲備土地、資產(chǎn)、資金、專項債券進行監(jiān)督和指導。 七、其他要求 （二十四）各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市自然資源主管部門可依據(jù)本辦法規(guī)定，結合當?shù)貙嶋H，會同當?shù)赝壺斦块T、中國人民銀行分支機構和國家金融監(jiān)督管理總局派出機構制定具體實施辦法。 （二十五）本辦法由自然資源部會同財政部、中國人民銀行及國家金融監(jiān)督管理總局負責解釋。 （二十六）本辦法自發(fā)布之日起實施，有效期5年?！秶临Y源部 財政部 中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于印發(fā)〈土地儲備管理辦法〉的通知》（國土資規(guī)〔2017〕17號）同時廢止。
完善土地儲備管理制度
土地儲備管理辦法